广州：相邻新盘开售 业主放盘淡定

近期楼市明显回暖端午相当火热

与“刚需”盘大放异彩的5月份相比，进入6月份，广州一手市场出现大量的改善型和豪宅型产品。这部分新盘对周边二手楼市有何冲击和影响？满堂红成交数据显示，由于各板块一、二手楼价差基本在2000元/㎡以上，且一手楼套均面积比二手楼套均面积多出至少12~15平方米，因此总价的差距较明显，二手房业主的涨价幅度一般在3%~6%之间，属于合理涨价范围。“只要物业持证时间超过5年，对购房客户的吸引力还是存在的，暂时不会令准客户重新转入观望。”有业内人士指出，5、6月份广州二手楼市在买卖双方的心态、楼价、一二手楼市互动等方面逐渐出现了一些微妙的变化。

新盘开价高与低

业主放盘都淡定

“现时市场上的有效客户数量并不算多，严格来说，还是比较紧缺。”满堂红市场部高级经理周峰表示，因部分客户对后市的价格走势判断有分歧，思考的时间比较长，且补充速度远达不到消耗速度，故一旦一手项目的销售情况比较理想，一定会对周边二手市场的成交造成冲击。譬如番禺区的珊瑚湾畔，销售均价在15894元/m2，如此价格比周边的二手楼价低了约8%~10%，直接造成二手成交量比该盘未开售前下跌三四成，但同板块的业主依旧不肯降价来迎合买家。

　　基于部分板块出现的一二手房价倒挂现象，合富置业首席市场分析师龙斌表示，一、二手价格倒挂，除对板块内的二手楼市产生较大影响外，也会对部分中心城区的二手买家进行分流，这部分买家主要为资金实力相对稍弱的、地段情结相对不深的“新广州人”以及青睐外围区域较优质居住环境的中年买家。

　　龙斌指出，部分“五一”期间逛一手楼市的买家，或因附近新盘的面积过大或因地段、配套不合适而回流二手楼市。这部分回流的二手买家多集中在中心区一手楼供应不足的板块，如天河公园板块、海珠中心板块不少二手买家由一手回流，主要是附近新盘的面积较大，总价较高。譬如天河公园板块的华景里、东方新世界等新盘的面积多在140平方米以上，售价在2.5万元/m2以上。海珠中心的力迅·时光里、君汇上品、广百新一城等目前在售的单位面积均在120平方米以上、售价在2.3万~2.5万元/m2。

　　海珠：滨江西、江南西板块

　　一二手市场互不抢客

　　“江南西板块虽有一手项目在售，但对二手楼市的影响甚微。”据中原地产高级营业经理曹婷婷介绍，整体来看，江南西板块一二手市场聚集的客户类型不同，一手市场以改善型或有一定资金实力的首次置业者居多，这部分客户大多在广州已有房产或与家人同住，并不急着买房入住。而二手客以有迫切居住需求的普通首次置业者为主，资金预算相对紧张。因此两个市场并没有抢客之争。

　　合富置业高级营业经理吴阳表示，江南西在售一手楼价格已从年前的1.8万~1.9万元/m2上升到2.2万~2.4万元/m2，令二手业主心态转强，议价空间有所减少，价格企硬。近两个月的成交量有所上升，个别业主甚至出现上调放盘价的现象，调价幅度在一两万元。目前入市的客户多半是婚房客，热销户型为两房单位。

　　而在滨江西板块，基于一二手房价差，买家已被自动分流向一手和二手两个市场。据中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光介绍，目前滨江西板块同类型的一二手住宅价格差约5000元/m2，6月对比5月，业主心态随市场回暖而趋于强硬，议价幅度进一步缩窄，但时下仍没有业主轻易反价。

　　琶洲板块“刚需”爆发

　　豪宅业主心态企硬

　　中原地产鸿运花园分行高级营业经理余丽琪表示，琶洲板块经由他们分行成交的二手物业，6月份的成交量比5月份增长约30%，主要是在银行降息利好的刺激下，压抑多时的刚性需求客户逐渐释放。由于在售一手楼多是大户型，面向改善型客户居多，因此在客源上并不与二手楼市争抢刚需客户。目前放盘的二手房业主几乎都是有心放盘的实客，或是因为资金周转压力，或是有“卖一买一”的置业打算，放盘价都比较实在。

　　另据合富置业高级营业经理李凤刁介绍，珠江帝景二手业主在一定程度上受到一手楼的影响，目前业主放盘价为2.3万元/m2左右，心态较强硬，议价空间不大。

　　市况一览：

　　番禺：一二手房价持续倒挂

　　预留10万元还价空间

　　早在5月黄金周，多个一手项目如雅居乐城南源著、方圆云山诗意、碧桂园莲山首府、雅居乐剑桥郡等争先推出新货，此前曾一度陷入一二手房价倒挂的番禺区二手楼市，现时又有何新进展呢？据合富置业雅居乐二分行主管梁艳芳介绍，附近一手楼盘目标购房群体与广州雅居乐现时雅逸庭、新地、挪威森林等组团的小三房、大三房的购房群有一定重叠。另外，目前广州雅居乐三房单位市场价普遍在1.4万元/m2左右，业主心态较坚挺，让价幅度不大，放盘价高于一手价，这令有意购买广州雅居乐三房的购房者会产生犹豫的心态。

“成交客户大多是上月底开始看楼的买家，其中有部分是从一手项目分流过来的客户。”据满堂红雅湖居分店店长黄娜介绍，6月份的睇楼客较5月份有所增多，该板块早在今年3~4月出现明显的一二手价格倒挂，二手楼市行情惨淡。到了5月后，随着部分一手项目调高在售住宅价格，“睇饣送食饭”的客户便逐渐回流二手市场。但她坦言，目前板块内的二手物业没有太明显的价格优势，但由于二手房“即买即住”特色，还是吸引了众多有迫切居住需求的首次置业者回流二手市场。

不过，合富置业梁艳芳指出，该板块二手业主在放盘时往往会预留一定还价空间，而现阶段大部分已成交的二手房，最终成交价往往都会比当初业主放盘时厘定的放盘价要低。如广州雅居乐目前市场价在140多万元左右的物业，业主在放盘时开价一般都定在150万元甚至150多万元以上。因结婚等原因需迫切购房入住或青睐二手房成熟配套的买家，仍会继续留在二手市场揾楼，并将目光重点放在证满5年的二手房。

天河：总体成交量略有回升

业主期望值大幅跳升

据中原地产区域营业经理熊剑峰介绍，近两个月以来，该板块的二手物业价格稳定，成交量略有回升。现阶段热门户型是100多平方米的三房物业，以改善型的自用客户居多，纯投资客已经很少见了。由于每套物业的成交价格较高，区域内鲜见首次置业者。

满堂红兴国分店店长孙立表示，近半年以来，珠江新城的一手项目频频亮相，对该板块二手物业的成交情况有一定的影响。但对比起调控政策和市场风声而言，一手住宅项目的推出对该板块业主的影响较弱。据她介绍，从去年11月到今年2月，整个板块的二手楼市很淡静，当时有不少业主主动打电话到中介公司问价放盘。而到了4月以后，整个市场逐渐回暖，央行也在近期调整存贷款利率，之前急着放盘的业主反而变得淡定，“有业主甚至直接留话，物业至4万元/m2再考虑脱手。”

以誉峰为例，去年业主放盘价基本都在3.3万元/m2，低楼层的盘源甚至可以讲价至3万元/m2，而今年，该楼盘的二手放盘价普遍都在3.5万元/m2以上。而在保利心语，今年3月份以前，110平方米北向单位的放盘价约2.7万元/m2，南向单位不超过3万元/m2。而现在北向单位普遍放盘价约3万元/m2，南向单位更是跃至3.5万元/m2。

“珠江新城的业主多为海外定居和‘不差钱’、‘不缺房’的大老板，他们看好珠江新城板块的发展前景，如非急需用钱周转，没有迫切居住需求的他们不会轻易放盘。”此外，据满堂红孙立介绍，因限购原因，早前进驻珠江新城的投资客，多半已转去投资商铺和商用公寓产品。现时板块内成交最为畅旺的当属珠江新城西区，成交物业以总价300万~500万元的110~150平方米单位居多。

荔湾：

芳村业主放盘价上浮10%

电梯楼一二手价格差二千

“尽管现时芳村有一手楼盘在售，但二手业主心态变动不大。”据中原地产怡芳苑分行高级营业经理周庆杰介绍，早前受到部分一手项目的低价开盘，过年后芳村板块的二手楼市持续低迷。直到3月份以后，一手项目价格回调，二手房交易才略有好转，目前该板块同类型物业的一二手价差约1000~2000元/m2，但价格较为实惠亲民的楼梯楼单位赢得众多首次置业者的青睐。在业主方面，放盘价并未因一手物业的开售而出现调整，反而是因为近期银行信贷利好消息频传而出现价格波动。与5月份相比，6月份该板块的二手物业成交量略有上升，成交价格出现5%~8%的升幅，业主放盘价则出现10%的上浮。

合富置业高级营业经理胡启欣亦表示，以花地湾为例，电梯楼二手价格仍比一手在售楼盘便宜约2000元/m2，二手物业价格优势较明显，因此吸引众多置换型买家关注，从目前市场情况分析，花地湾片区内素质较佳的电梯楼二手房价格在1.6万~1.7万元/m2。